Hospodaření s pozemky směrem na Ponětovice

By Družstvo Nad mlýnem

Pár vět ke kauze pozemků směrem na Ponětovice aneb jak to vidíme

Tímto článkem poukazujeme na to, jak město nakládá se svými pozemky určenými k výstavbě směrem na Ponětovice a jak reaguje na nové okolnosti. Celá situace kolem pozemků má 11 letou historii a je zde patrná snaha města nezradit původní záměr investora v této lokalitě.

V okamžiku, kdy má město letos možnost pozemky lépe zhodnotit a nabídnout je nestranně a veřejně k prodeji, přichází během posledních 2 měsíců s nečekaným  záměrem, který poukazuje, komu je tato lokalita již dávno předurčena a komu jsou následné aktivity ušity na míru, viz níže. Jde nám o to, aby město jednalo nestranně a nabídlo rovnou šanci ucházet se o tyto pozemky všem.

Celý příběh začíná na podzim roku 2007, kdy jsou pozemky v lokalitě Ponětovská zahrnuty v územním plánu (ÚP) do oblasti pro výstavbu rodinných domů.

V březnu roku 2008, je založena společnost Šlapanice Invest s.r.o. (investor).

Je to pár měsíců po schválení ÚP a ještě v březnu kupuje investor soukromé pozemky uprostřed polí. Proč asi? Protože předpokládal směnu a  scelování pozemků města? To asi ne. Zbytek pozemků v lokalitě vlastní město. 

V dubnu 2008 se objevují první záměry na prodej těchto pozemků. Nedojde však ke schválení.

V březnu 2017 vypsalo město znovu záměr na prodej pozemků směrem na Ponětovice. Záměr byl odůvodňován plánem zastavitelnosti dle ÚP z roku 2007. K záměru se přihlásil pouze 1 zájemce, developer Altilia  home, s.r.o., který na pozemcích plánoval postavit asi 70 domů. Nová firma, ale stejný investor. Prodej není dořešen ani po 2 letech.

V červnu 2018 vedení města na zastupitelstvu (v téměř stejném složení jako nyní) hájilo prodej developerovi. Hlavním důvodem pro prodej tehdy bylo řešení bytových potřeb svých obyvatel, tedy přetrvávající potřeba města a jeho občanů na rozvoj bydlení, viz předchystané kupní smlouvy. Po dlouhé diskuzi opozice a občané prodeji zabránili.

Na jaře roku 2019 se znovu objevila snaha o prodej pozemků. Paní starostka o něm informovala finanční výbor. S penězi z prodeje se počítá i v rozpočtu na rok 2019.

V dubnu 2019 jsme vyzvali město, aby existující neuzavřený záměr na prodej pozemků veřejně vypsalo znovu (pro neplatnost původního záměru dle judikatury) a získalo tak více konkurenčních nabídek a tedy i lepší cenu. Přínos – noví zájemci, konkurence, lepší cenová nabídka po dvou letech pro město.

Navíc jsme městu, na následujícím zasedání zastupitelstva, prezentovali, že v dnešní době již není nutné být závislý na developerech, ale existují daleko efektivnější řešení jak pro město, tak pro občany města – model baugrupe. Více o projektech baugruppe najdete na http://www.baugruppe.cz/

Překvapením bylo sdělení, že se s prodejem již nepočítá (přislíbená státní dotace na sanaci). Vedení města radikálně změnilo názor, bytové potřeby již nejsou důležité, město nic prodávat nebude, protože nepotřebuje peníze. 

Kde se vytratila povinnost řešit rozvoj bydlení? Navíc, dotace činí 147 miliónů Kč, nejlevnější nabídka dodavatele za sanaci činí 158 miliónů Kč. A bude to opravdu cena konečná?

V červnu 2019, po dalších 2 měsících, město neobnovuje záměr prodeje svých pozemků, ale navrhuje a schvaluje jeho úplné zrušení. Tento status quo sice neřeší problematiku bydlení, ale ukončuje zdánlivě vazbu s developerem (Altilia)/investorem.

Vedení města ovšem ihned předkládá další, nový návrh záměru, který si na zasedání zastupitelstva, ve stejný den, schválí – prodat jeden z těchto svých městský pozemků blíže městu přímo pouze původním 2 investorům v této lokalitě (Šlapanice Invest ≈ Atilia Home ≈ Bela Property) a to formou směny vlastněných pozemků a finančním doplatkem investorů.

Od tohoto okamžiku již nelze pokládat postup města za korektní vůči potencionálním zájemcům o pozemky města.

Tento návrh je netransparentní a nevýhodný pro město

  • Investoři totiž nedisponují potřebnými čtverečními metry ke směně, chybí jim
    5450 m2, tj. mají pouze 69% plochy ke směně. Takže jim město nabízí, aby si těch 31% doplatili a přepsali na sebe. Aby na tom nebyli investoři škodní, stačí městu doplatek v odhadní ceně za m2. Město o ceně nijak nevyjednávalo.
  • Pomocné orgány města záměr nedoporučily. Finanční výbor nebyl o vyjádření požádán, Kontrolní výbor záměr z důvodu ekonomické nevýhodnosti nedoporučil
  • Město řeší transakci v řádu milionů a jediná komunikace je zaslání podkladů zastupitelům (část z nich po lhůtě, na poslední chvíli).
  • Město chce vyměnit lukrativní pozemky za méně lukrativní. Tuto lukrativnost vyjádřil i odhadce, který stanovil cenu městských pozemků vyšší, než pozemky vlastněné investory. Městské pozemky jsou blíže centru, mají sítě na hranici pozemku, pozemky investorů jsou uprostřed pole bez sítí
  • Je to město, kdo tuto jednostrannou směnu navrhuje.
  • Město argumentuje, že získá sítě financované investory k nově sceleným pozemkům dál od centra města. Je to ovšem tak, že investoři ušetří náklady za cca 100m připojení, které by si jinak museli vést přes pozemek města ke svým pozemkům.

Proč město zvýhodňuje investory v této lokalitě?
Jsou tyto podmínky a řešení pro město opravdu výhodnější?

S jakým ohlasem jsme se již setkali

Jen s pozitivním, kromě zástupců vedení města.

Městský architekt Ing. arch. Stašek Žerava se na kauzu dívá profesionálně a náš koncept společné výstavby dle Baugruppe, se kterým do soutěže chceme vstoupit, podporuje. Dle jeho slov, je to ta nejlepší forma, jak zapustit hluboké kořeny, jak začít vnímat, že je to naše město a že sem patříme.

Na čem se shodují i další urbanisté? Že projekt tohoto typu (baugruppe, kdy si skupina občanů tvoří vlastní bydlení) je vždy kvalitnější než developerská činnost, která má vždy jen jediný cíl, zisk.

Od počátku chceme jen jediné, aby město nastavilo stejné a nediskriminační podmínky všem zájemcům o tuto lokalitu.

Budeme bojovat dál a snažit se situaci se záměnou zvrátit.

Více informací o našich aktivitách najdete na našich webových stránkách www.nadmlynem.cz, nebo na facebooku https://www.facebook.com/nadmlynem a na

záznamu ze zastupitelstva https://www.youtube.com/watch?v=vfrsyViizG8.

Videozáznam z jednání zastupitelstva:

Shrnutí

Situace Komentář
Město nachce prodávat, má dostatek financí
Přesto při směně bude inkasovat přes 11 milionů Kč
Směna je výhoda, protože dojde ke scelení městských pozemků
Ve skutečnosti dojde k oddělení scelených pozemků od města, vytvoření "sceleného" ostrůvku v polích
Dva měsíce od dubnového zastupitelstva vzniká návrh na směnu
Za dva roky se pozemky neprodaly, dva měsíce od zasedání je tu návrh na směnu s jedním konkrétním investorem. Proč ta rychlost?
Finanční stránka: Dle nové analýzy, kterou si město nechalo zpracovat, je výhodnější pozemek města zasíťovat a prodat
Přesto je zde návrh zbavit se 5 450m2 pozemku.
Výsledek SWOT analýzy (strategie do roku 2020): odliv mladých lidí, zahuštěná výstavba
Město má možnost udržet mladé lidi, kteří jinak odejdou. Developer má v projektu více domů na plochu (35:25)
Potřeba řešení bydlení obyvatelstva
Řešením města je "Odstěhujte se"? Domy developera budou z podstaty věc dražší, to znamená horší dostupnost pro mladé lidi.
Nakládání s majetkem měsa, bydlení
Město má jednat v souladu s páčí řádného hospodáře o svěřený majetek.Hodlá nakládat s majetkem, který lze lépe zhodnotit a zároveň zlepšit situaci s bydlením. Město chce pozemek směnit za méně lukrativní a menší pozemek.
Vypsání nového záměru na prodej pozemků
Nové možnosti a finanční výhodnost pro město

Další podklady pro nevýhodnost směny pozemků a rizika

Nevyužití možnosti vyššího zhodnocení pozemku:

  • Cena byla stanovena podle znaleckého posudku, tržní cena by se vyšplhala daleko výš, 
  • Existuje zájemce, který nabízí za tento pozemek značně vyšší cenu a již teď by mohl být pozemek lépe zhodnocen o to o několik milionů
  • Pozemek má v lokalitě strategickou polohu vůči ostatním pozemkům, je hodnotnější
  • Investor se odkoupením při směně obohatí o 5420 m2 pozemku, který sám nemá, a město mu je nabízí jen a pouze za odhadní cenu – pro investora plocha pro 8-10 domů, zisk v milionech, město nic)
  • V záměru není jasně stanoveno, jakou celkovou cenu investor vlastně doplatí, zda 5450m2 x 1561,- Kc/m2 (8,5 mil.) nebo rozdíl celkových cen směňovaných pozemků (11,2 mil.)

Dle zákona o obcích není patrné jednání v souladu s ustanovením – Majetek obce musí být využíván ….hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti.

Uvedený pozemek je výhodnější prodat než směnit

  • Lokalita je určena pro výstavbu, stačí jen vypsat záměr
  • Město je ve strategické výhodě – pozemek je klíčový pro pozemky dál, sítě musí jít přes něj
  • Pokud investor o pozemek stojí, může se pak přihlásit do soutěže a pozemek koupit, určitě tak město získá víc
  • Pokud chce investor začít stavět, bude motivovaný pozemek získat za vyšší cenu
  • Konkurence – již několik měsíců je zde další zájemce o tento pozemek. Opět záruka dosažení vyšší prodejní ceny.

Znehodnocení směněného pozemku

  • Investor by se dostal do strategické pozice vůči sceleným pozemkům
  • Investor v záměru nemá povinnost zpřístupnit sítě pro výstavbu na scelených pozemcích (chybí věcné břemeno). 
  • Město tak nechrání obecní majetek pro možnost prodeje scelených pozemků jiným zájemcům. 
  • Investor bude okolnostmi zvýhodněn při prodeji, protože pozemky bez dostupných sítí budou pro jiné nepoužitelné
  • Investor může celý směněný nebo část nově nabytého pozemku prodat za výhodnější cenu a bez dalších závazků k městu
  • Investor může volně nakládat s pozemkem a prodejem může scelené pozemky izolovat od sítí 
  • Investor může stavět až bude chtít, scelené pozemky můžou zůstat bez dostupných sítí několik let, pozemky k výstavbě, dle územního plánu, budou nepoužitelné

Vyjádření výborů města

  • Kontrolní výbor města směnu nedoporučil
  • Finanční výbor města se směnou dosud nezabýval
  • Finanční analýza je provedena pouze na pozemek města před směnou, není zde analýza na nově směněný menší pozemek a vyhodnocení v souvislosti a dopadem odprodeje 5450 m2 investorovi za odhadní cenu

Scelení pozemků

  • Město směnou a odprodejem zmenší svoje pozemky o 5450 m2
  • Mezi pozemky investora je jeden soukromý pozemek, který by se směnou vyskytoval mezi  scelenými pozemky města a stal se tak komplikací při dalším prodeji, výstavbě
  • Pro scelené pozemky není připraven žádný konkrétní plán pro jejich efektivní využití
  • Směna neřeší bytovou problematiku občanů.  Namísto vypsání záměru na prodej město posouvá investora do strategické pozice.
  • Domy postavené investorem budou s velkou pravděpodobností pro většinu místních obyvatel finančně nedostupné

Dle zákona o obcích není patrné jednání v souladu s ustanovením – Obec … pečuje v souladu s místními předpoklady a s místními zvyklostmi o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů. Jde především o uspokojování potřeby bydlení…

Podpora bydlení

  • Možnost využití lepšího nákladového modelu řešení realizace výstavby než komerčním investorem, tj. redukce zbytečných nákladů bez přidané hodnoty a dalších poplatků
  • Možnost realizace řešení výstavby s vyšší urbanistickou hodnotou a vysokou kulturou bydlení, s komunitním centrem, kterou podporuje odborná veřejnost včetně městského architekta
  • Město využije lokalitu pro podporu potřeb dostupného bydlení pro občany